Archive for December, 2014

Investiţii imobiliare – noţiune nouă în profesia contabilă din Moldova

534e91a469ae5În prezent, unul dintre obiectele cele mai atrăgătoare pentru investiţii în Republica Moldova este domeniul imobiliar. Acest fapt este conştientizat atât de oamenii de afaceri din Moldova, cît şi de investitorii străini. Dreptul de proprietate în Republica Moldova este recunoscut şi ocrotit de lege, iar subiect al dreptului de proprietate poate fi orice persoană fizică, juridică, statul, precum şi organele de autoadministrare locală.

În Republica Moldova a fost implementat cadrul legal ce reglementează activităţile investiţionale, care este în continuă actualizare, în scopul promovării şi protejării investiţiilor prin crearea unor condiţii stabile şi echitabile de natură juridică, socială şi economică, pentru a oferi garanţii egale investitorilor autohtoni şi celor străini, precum şi a preveni şi elimina barierele în calea investiţiilor.

Din anul 2004 în Republica Moldova este în vigoare Legea „Cu privire la investiţiile în activitatea de întreprinzător” nr. 81 din 18.03.2004, care oferă investitorilor străini cît şi autohtoni în Republica Moldova, condiţii echitabile de activitate şi oferă garanţiile statului în vederea protecţiei investiţiilor.

Investiţiile imobiliare conform SNC ,,Investiţii imobiliare’’ sunt definite ca fiind acele proprietăţi imobiliare (teren sau clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deţinute (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului.

Următoarele constituie exemple de investiţii imobiliare: (a) terenurile sau imobilele deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung a valorii lor, decât în scopul vânzării într-un timp foarte scurt, pe parcursul desfăşurării normale a activităţii; (b) terenurile și imobilele deţinute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat. (Dacă o întreprindere nu a hotărât că va utiliza terenul fie ca pe un tip de proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării rapide pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, atunci terenul este considerat ca fiind deţinut în scopul creşterii valorii capitalului); (c) o clădire aflată în proprietatea întreprinderii raportoare (sau deţinută de întreprinderea raportoare în baza unui contract de leasing financiar) şi închiriată în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional; şi (d) o clădire care este liberă, dar care este deţinută spre a fi închiriată în baza unuia sau a mai multor contracte de leasing operaţional.

Valoarea de intrare a investiţiilor imobiliare este formată din: (a) pentru active achiziţionate este formată din preţul de cumpărare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile şi se contabilizează în funcţie de sursa de intrare. (b) pentru active construite în regie proprie este formată din la costul efectiv care include: costul proiectului, valoarea materialelor consumate, costurile cu personalul, contribuţiile pentru asigurările sociale şi primele de asistenţă medicală aferente, costurile indirecte de producţie etc.

Evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare poate fi efectuată de întreprinderi prin următoarele metode: (a) un model bazat pe valoarea justă: la aplicării metodei bazate pe valoarea justă entitatea este obligată să evalueze toate investiţiile imobiliare la valoarea justă, fără calcularea amortizării şi deprecierii acestora, iar modificările înregistrate în valoarea justă trebuie recunoscute în contul de profit şi pierdere (venituri sau cheltuieli ale perioadei)

  1. preţurile curente pe o piaţă activă pentru alte investiţii imobiliare diferite ca natură, stare sau amplasament (sau care fac obiectul unor contracte de leasing sau de altă natură), ajustate astfel încît să reflecte diferenţele în cauză;
  2. preţurile recente ale investiţiilor imobiliare similare de pe pieţe mai puţin active, cu ajustări care să reflecte orice modificări ale condiţiilor economice survenite de la data tranzacţiilor care au fost efectuate la acele preţuri.

Diferenţele de valoare care apar în urma modificării valorii juste a investiţiei imobiliare se contabilizează ca majorare/diminuare a investiţiei imobiliare şi majorare a veniturilor sau cheltuielilor curente.

(b) un model bazat pe cost. Acest model este, de fapt tratamentul contabil de bază stabilit în SNC „Imobilizări necorporale şi corporale”.

După evaluarea iniţială, o întreprindere care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să evalueze toate investiţiile sale imobiliare utilizând tratamentul contabil de bază conform regulilor generale stabilite de SNC „Imobilizări necorporale şi corporale” şi contabilizează pierderile din depreciere conform SNC ”Deprecierea activelor”, adică la costul de intrare a investiției imobiliare diminuat cu suma amortizării şi deprecierii acumulate.

Metoda evaluării ulterioare a investițiilor imobiliare aleasă de întreprindere trebuie să fie indicată în politici contabile și aplicată tuturor investițiilor imobiliare.

Transferul proprietăţilor imobiliare

  1. Din componenţa investiţiilor imobiliare în componenţa mijlocului fix

În cazul transferării investiţiilor imobiliare în componenţa imobilizărilor (ca exemplu din cauza începerii utilizării de către posesor a investiției imobiliare în scopuri comerciale, administrative, de producţie etc.), atunci costul de intrare a imobilizărilor corporale se consideră valoarea contabilă a investiţiilor imobiliare transferate.

  1. a) În cazul aplicării metodei bazate pe cost pentru evaluarea investiţiilor imobiliare, entitatea decontează amortizarea acumulată şi pierderile din deprecierea investiţiilor imobiliare transferate. De la data transferului proprietatea imobiliară va fi contabilizată conform SNC „Imobilizări necorporale şi corporale” sau SNC „Stocuri”.

Exemplu. O clădire transmisă în leasing operaţional, începând cu 01.01.2014 entitatea decide folosirea ei scopuri administrative. Costul de intrare a clădirii constituie 1 500 000 lei, iar suma amortizării acumulate – 700 000 lei.

În baza datelor din exemplu, în ianuarie 2014 entitatea contabilizează:

Nr. Conţinutul operaţiunilor economice Suma, lei Corespondenţa conturilor
Debit Credit
1 Înregistrarea valorii contabile a clădirii transferate din componenţa investiţiei imobiliare în suma de 800 000 lei (1 500 000 lei – 700 000 lei ) 800 000 123 „Mijloace fixe” 151 „Investiţii imobiliare”
2 Casarea amortizării acumulate a clădirii în sumă de 700 000 lei 700 000 152 „Amortizarea şi deprecierea investiţiilor imobiliare” 151 „Investiţii imobiliare”
  1. b) Pentru transferul unei investiţii imobiliare înregistrate la valoarea justă în componenţa imobilizărilor corporale sau în componenţa stocurilor (la proprietăţi imobiliare utilizate de posesor), costul proprietăţii, în scopul contabilizării ei ulterioare trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării.

Exemplu. O întreprindere utilizează în activitatea sa un imobil pe care anterior îl oferise spre închiriere altor societăţi cu valoarea justă a imobilului în sumă de 900 000 la 31.12.2014. La 01.05.2015 valoare justa a imobilului a fost stabilită în sumă de 1000000 lei și tot atunci s-a decis utilizarea lui în scopuri administrative. Durata de viaţă utilă rămasă la 01.05.2015 a constituit 20 de ani.

Înregistrările contabile vor avea loc corespunzătoare:

Nr. d/o Conţinutul operaţiunilor economice Suma, lei Corespondenţa conturilor
Debit Credit
1 Ajustarea valorii juste a investiției imobiliare la 01.05.2015 100 000 151 „Investiţii imobiliare” 621 „Venituri din operaţiuni cu active imobilizate”
2 Transferul imobilului in categoria imobilizărilor corporale la valoarea justă 1000000 123 „Mijloace fixe” 151 „Investiţii imobiliare”
3 Calcularea amortizării lunare începând cu 01.05.2015 ((1000000/20)/12). 4 167 7132 „Cheltuieli privind amortizarea, întreţinerea şi reparaţia activelor imobilizate cu destinaţie administrativă” 124 „Amortizarea mijloacelor fixe”
  1. Din componenţa mijloacelor fixe în componenţa investiţiilor imobiliare

În cazul în care o proprietate imobiliară utilizată de către posesor este transferată în categoria investiţiilor imobiliare, costul de intrare a investiţiei imobiliare este egal cu valoarea contabilă a imobilizării corporale transferate, iar amortizarea şi pierderile din deprecierea imobilizării corporale acumulate se decontează. În acest caz entitatea contabilizează:

  1. valoarea contabilă a proprietăţii imobiliare transferate – ca majorarea a investiţiilor imobiliare şi diminuare a imobilizărilor corporale;
  2. amortizarea acumulată aferentă proprietăţii imobiliare transferate – ca diminuare concomitentă a amortizării şi imobilizărilor corporale;
  3. pierderile din deprecierea acumulată aferente proprietăţii imobiliare transferate – ca diminuare concomitentă a pierderilor din depreciere şi a imobilizărilor corporale.

Exemplu. O entitate la 01.03.2014 a transmis în leasing operaţional o clădire, utilizată până la această dată în scopuri administrative, costul căreia constituia 900 000 lei, iar suma amortizării acumulate – 400 000 lei.

În baza datelor din exemplu, în martie 2014 entitatea contabilizează:

Nr. d/o Conţinutul operaţiunilor economice Suma, lei Corespondenţa conturilor
Debit Credit
1 Reflectarea valorii contabile a clădirii transmise în leasing operaţional în suma de 500 000 lei (900 000 lei – 400 000 lei) 500 000 151 „Investiţii imobiliare” 123 „Mijloace fixe”
2 Casarea amortizării acumulate a clădirii în sumă de 400 000 lei 400 000 124 „Amortizarea mijloacelor fixe” 123 „Mijloace fixe”

III. Din componenţa stocurilor în componenţa investiţiilor imobiliare

La transferul unui activ din categoria stocurilor în categoria investiţiilor imobiliare, costul de intrare a investiţiei imobiliare este egal cu valoarea contabilă a stocurilor transferate şi se contabilizează ca majorare a investiţiilor imobiliare şi diminuare a stocurilor.

Exemplu. O entitate dispune de un teren destinat vânzării care este contabilizat în componenţa stocurilor, la valoare de 500 000 lei. În martie 201X entitatea a transmis terenul în leasing operaţional, motiv pentru care terenul este transferat în componenţa investiţiilor imobiliare.

Nr. d/o Conţinutul operaţiunilor economice Suma, lei Corespondenţa conturilor
Debit Credit
1 în martie 201X entitatea reflectă valoarea contabilă a terenului transferat în categoria investiţiilor imobiliare în suma de 500 000 lei 500 000 151 „Investiţii imobiliare” 217 „Mărfuri”

Anumite proprietăţi includ o parte, care este deţinută pentru a fi transmisă în leasing operațional sau cu scopul creşterii valorii capitalului şi o altă parte, care este deţinută în scopul producerii de bunuri, prestării de servicii sau în scopuri administrative. Dacă aceste părţi pot fi vândute în mod separat, o entitate înregistrează în contabilitate fiecare parte separat. Dacă părţile nu pot fi vândute în mod separat, proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară, în cazul în care partea deţinută pentru a fi utilizată în producţie, pentru furnizarea de bunuri, prestări servicii sau în scopuri administrative depășește pragul de semnificaţie stabilit de entități în politici contabile.

Exemplu: Entitatea deține o clădire (o suprafața utila de 100%). O parte a clădirii este transmisă în leasing operațional. Pragul de semnificaţie privind delimitarea investiţiei imobiliare de proprietatea imobiliară utilizată de entitate constituie 25% din suprafaţa investiţiei imobiliare. La 1 ianuarie 2014 în leasing operațional a fost transmis numai 15% din suprafața, respectiv, toata proprietatea clădirea a rămas în contul în categoria mijloacelor fixe în contul 123. Dar situația sa schimbat la 1 martie 2014 prin încheierea unui contract de închiriere a 30% din suprafața, care au depășit pragul de semnificație si este necesar reclasificat mijlocul fix ca investiție imobiliară. Costul de intrare a fost de 1000000 lei, uzura acumulată de 350 000 lei la timpul depășirii pragului de semnificație.

Nr. d/o Conţinutul operaţiunilor economice Suma, lei Corespondenţa conturilor
Debit Credit
1 reclasificăm mijlocul fix în investiţie imobiliară 650 000 151 „Investiţii imobiliare” 123 „Mijloace fixe”
2 casarea amortizării acumulate 350 000 124 „Amortizarea mijloacelor fixe” 123 „Mijloace fixe”

Totodată trebuie de atras atenție că în cazul în care situația se schimbă și entitatea va transmite în leasing operațional mai puțin de 25% din suprafața, imobilul va trebui din nou să fie transferat în categoria imobilizărilor corporale.

Contabilitatea ieşirii investiţiilor imobiliare

Ieşirea investiţiilor imobiliare poate avea loc în urma:

  1. casării (lichidării);
  2. vânzării;
  3. transmiterii ca aport la capitalul social al altor entităţi;
  4. transmiterii cu titlu gratuit;
  5. transmiterii în leasing financiar;
  6. altor operaţiuni de ieşire (de exemplu, lipsurile înregistrate la inventariere, expropriere etc.).

Valoarea contabilă a investiţiilor imobiliare ieşite se contabilizează ca cheltuieli curente, iar valoarea de vânzare contractuală a acestora şi / sau compensările de primit – ca venituri curente.

Exemplu. O entitate dispune de o clădire transmisă în leasing operaţional, termenul căruia expiră 31.03.2014. În aprilie 2014 clădirea a fost realizată la valoare negociabilă de 600 000 lei, costul de intrare a clădirii constituie 900 000 lei, iar suma amortizării acumulate – 400 000 lei.

În baza datelor din exemplu pe parcursul aprilie 2014 entitatea contabilizează:

Nr. d/o Conţinutul operaţiunilor economice Suma, lei Corespondenţa conturilor
Debit Credit
1 Reflectarea venitului din vânzarea clădirii 600 000 234 „Alte creanţe curente” 6214 „Venituri din operaţiuni cu active imobilizate”
2 Casarea amortizării acumulate a clădirii 400 000 1521 „Amortizarea investiţiilor imobiliare” 151 „Investiţii imobiliare’’
3 Casarea valorii contabile a clădirii vândute în suma de 500 000 lei (900 000 lei – 400 000 lei) 500 000 7214 „Valoarea contabilă şi cheltuielile aferente investiţiilor imobiliare ieşite” 151 „Investiţii imobiliare”

Totodată vă atragem atenția că la data tranziţiei la noile SNC obiectele care corespund criteriilor de recunoaştere a investiţiilor imobiliare trebuie transferate în componenţa acestora din active materiale în curs de execuţie, mijloace fixe, terenuri şi/sau investiţii financiare pe termen lung. Această transferare se efectuează la valoarea contabilă cu întocmirea următoarelor formula contabile:

la valoarea contabilă a proprietăţilor imobiliare transferate în categoria investiţiilor imobiliare: Debit contul 151 „ Investiţii imobiliare” Credit contul 121 „ Imobilizări corporale în curs de execuţie”; 122 „ Terenuri”; 123 „Mijloace fixe”.

la suma amortizării mijloacelor fixe transferate în categoria investiţiilor imobiliare: Debit contul 124 „Amortizarea mijloacelor fixe” Credit contul 123 „Mijloace fixe”.

Menționăm că apar mai multe probleme în domeniu aplicării legislației fiscale asupra operațiunilor cu investiții imobiliare, în unele cazuri legislaţia fiscală nu conţine anumite prevederi specifice investițiilor imobiliare, de exemplu privind recunoaşterea diferenţelor de valoare aferente investiţiilor imobiliare evaluate la valoarea justă la determinarea venitului impozabil. Dar aspectele fiscale vor fi dezvăluite într-un articol separat.

După nivelul de rentabilitate, piaţa imobiliară moldovenească ocupă unul dintre primele locuri în Europa, respectiv atractivitatea acesteia pentru investitorii străini şi autohtoni este în plină creştere. Cu toate acestea, intrarea masivă în Republica Moldova a dezvoltatorilor imobiliari şi companiilor de construcţii străine este posibilă numai după stabilirea în ţară a unor norme civilizate şi transparente de desfăşurare a activităţii de antreprenoriat.

Necătând la toate acestea, un număr considerabil de companii străine au deja experienţă pe piaţa imobiliară din Republica Moldova, în special în domeniul construcției centrelor comerciale şi logistice, deoarece rentabilitatea unor astfel de facilităţi este suficient de mare şi termenul de recuperare a investiției este mult mai mic decât în Europa Centrală şi Europa de Est.

Autor: Igor Goreacii

Sursa: http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ro&idc=376&id=10808&parent=0

 

Advertisements

Leave a comment